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如何和銀行打交道呢?房屋貸款重重的流程步驟,許多複雜的文件表格,到底要注意哪些事情?讓我們為一一道來!
第一步 申 請
一、申請應備文件
1、借款人部分
(1) 貸款申請書(個人資料表)
(2) 身分證影本
(3) 戶口名簿影本(少數銀行要求戶籍謄本)
(4) 印鑑證明(視銀行要求)
(5) 扣繳憑單或在職證明或存摺影本
(6) 借款金額超過一仟萬元以上,檢附最近年度綜所稅申報資料影本

2、保證人部分
(1) 個人資料表
(2) 身分證影本
(3) 扣繳憑單或在職證明或存摺影本

3、不動產部分
(1) 地價證明(電腦謄本免附)
(2) 地籍圖、平面圖
(3) 土地、建物權狀影本(未過戶前檢附原屋主的,過戶後檢附新登記名義人的)
(4) 土地謄本、建物謄本
(5) 買賣契約書影本(私契)
(6) 核淮公函(如:輔助人民自購住宅.勞工貸款.公教貸款..等)
(7) 分區使用證明(視承辦銀行要求)。
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二、借款人、保證人資格
1、 需年滿20歲或未滿20歲巳婚者,且具行為能力之中華民國國民。
2、 有正當職業,收入穩定或具還款能力者。(借款人及保證人之收入扣除支出需夠償還本息)
3、 男性借款人或保證人須服完兵役(即義務役軍人不得為借款人、保證人),但職業軍人不在此限。
4、 債信無瑕疵者。
5、 借款人之年齡考量。(借款年限+年齡是否超過退休年齡)
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三.其他注意事項
1、 可貸款期限
(1) 加強磚造:屋齡+借款期限小於35年(例:加強磚造屋齡20年,則借款期限最長 15年)
(2) 鋼筋混凝土:屋齡+借款期限小於50年

2、 小套房、國宅、地下室(陽光樓、店面、店鋪、透天厝、頂樓加蓋)等特殊產品, 可貸成數較低甚或不承作,需先請銀行預估。
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第二步 審 查(徵信及估價)
一、徵信
1、借款人及保證人之票據信用查詢
(1) 借款人拒絕往來或多次退補記錄或信用卡消費信用不佳者,銀行多不願承作
(2) 保證人經查有前述情形者,應更換保證人

2、收入(財力)之查核
(1) 據提供之財力證明審查借款人之收入扣除合理贍家費用後是否足夠償還本息
(2) 同一借款人向同一銀行借款金額超過新台幣壹仟萬元者,或同一借款人向全 國各金融機構借款總金額超過貳仟萬元者,需檢附最近年度綜合所得稅申報資料影本。(攜帶身份證,印章向國稅局申請)
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二、估價
銀行貸款人員經前往標的物實地勘查、拍照,並依其銀行估價原則,計算個案可貸放之額度。
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第三步 訂 約(對保)、抵押權設定
一、訂約
此即俗稱之對保,即由借款人攜帶身份證及印鑑章.保證人攜帶身份證及印章至銀行簽立借款契約文件,內容包括:(視行庫而定)
1、 房屋貸款約定書
2、 借據或本票
3、 不動產使用現況切結書 通常對保同時借款人亦應同時開立活儲帳戶,以便貸款撥入及日後還款之用。
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二、扺押權設定
撥款前須將擔保品設定第一順位抵押權予貸款銀行。由代書填妥設定表格,加蓋借款人、擔保品提供人印鑑章,經銀行加蓋大印後,至擔保品所在地所屬地政事務所辦理登記即可。 抵押權設定登記應備文件:
1、土地登記申請書
2、抵押權設定契約書正副本
3、身份證明文件(身份證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本)
4、土地、建物所有權狀正本
5、其他:抵押權人非銀行或義務人非自然人時,須檢附義務人之印鑑證明
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第四步 撥 款
撥款前銀行須先取得以銀行為受益人之火災保險單正本。銀行審核撥款文件無誤,即於借款人指定之期日撥入以訂約時撥款同意書上載明之帳戶,並自撥款日起計息。 銀行撥款應備文件:
1、他項權利證明書
2、抵押權設定契約書
3、土地、建物登記簿謄本
4、土地、建物權狀正影本(少數銀行要求保管權狀正本)
5、火災保險單正本

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